DPE Frauduleux, quelles sanctions pour les propriétaires?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document obligatoirement requis lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier, fournissant une estimation de la consommation énergétique d’un logement ainsi que de ses émissions de gaz à effet de serre. Il revêt un caractère informatif pour le locataire ou l’acquéreur d’un bien immobilier.

L'absence ou l'inexactitude frauduleuse du DPE peut entraîner des répercussions juridiques et financières significatives. Nous analyserons en détail les diverses sanctions auxquelles s'exposent les propriétaires et les agences immobilières en cas de non-respect des obligations relatives au DPE.

Obligations relatives au DPE

Le DPE constitue un document impératif lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Il est classé de A à G, A représentant les logements ayant la meilleure performance énergétique et G les logements les plus énergivores.

Le DPE informe les futurs acquéreurs ou locataires sur la consommation énergétique du bien, sensibilise à l’impact environnemental de cette consommation et peut encourager la réalisation de travaux d’économie d’énergie. La validité du DPE est de 10 ans.

Depuis le 1er janvier 2011, l’affichage de la classe du DPE d’un bien immobilier est obligatoire sur toutes les annonces immobilières, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location. Cette obligation s’applique aux :

– Les annonces publiées dans la presse écrite

– Les annonces diffusées sur Internet

– Les affiches ou panneaux visibles de la voie publique

– Les vitrines des agences immobilières

Depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation énergétique excède 450 kWh/m²/an et qui sont classés G+ ne peuvent plus être loués. Par ailleurs, les logements classés F et G, considérés comme des « passoires énergétiques » sont également interdits de mise en location depuis le 1er janvier 2025 pour les logements classés G et le 1er janvier 2028 pour les logements classés F.

Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions sévère que nous allons détailler.

Sanctions en cas de non-affichage du DPE sur les sites d’annonces

L'omission de l'affichage du DPE dans les annonces immobilières constitue une violation de la réglementation en vigueur. Les sanctions varient en fonction de l'auteur de l'infraction, qu'il s'agisse d'un particulier ou d'un professionnel de l'immobilier.

Les propriétaires particuliers qui ne se conforment pas à l'obligation d'affichage du DPE dans leurs annonces s'exposent à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros, conformément à l'article L134-4-3 du Code de la construction et de l'habitation.

Les agences immobilières et autres professionnels du secteur sont passibles de sanctions plus sévères, avec une amende administrative pouvant s'élever à 15 000 euros pour une personne morale, selon le même article. À titre d'exemple, une agence immobilière de l'Hérault a été condamnée par la cour d'appel de Montpellier, le 23 juillet 2024 (n° 22/05561), à verser 5 000 euros pour concurrence déloyale après avoir publié une annonce sans DPE. En outre, ces sanctions peuvent être appliquées pour chaque annonce non conforme, ce qui peut entraîner une accumulation rapide des montants en cas de récidive ou de multiples infractions.

Par ailleurs, au-delà des sanctions financières, l'absence d'affichage du DPE peut affecter la validité du contrat de vente ou de location. En effet, le manque d'information sur la performance énergétique du bien peut être considéré comme un vice du consentement, permettant à l'acheteur ou au locataire de demander l'annulation du contrat ou des dommages et intérêts.

Quelles sont les sanctions encourues par le propriétaire en cas de non-remise du DPE au locataire ?

Le DPE constitue une composante essentielle du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) que le propriétaire est tenu de remettre au locataire lors de la conclusion du bail. Le non-respect de cette obligation peut entraîner diverses sanctions pour le propriétaire.

Si un propriétaire omet de fournir un DPE dans le cadre d'une location, le locataire dispose de plusieurs recours. En premier lieu, il peut solliciter une réduction du loyer si le bien ne répond pas aux performances énergétiques attendues. Par exemple, si un logement est présenté comme économe en énergie mais consomme en réalité davantage, le locataire peut déposer une plainte, obtenir une révision à la baisse du loyer, voire demander des dommages et intérêts, notamment s'il doit régler des factures d'énergie anormalement élevées qu'il n'aurait pas pu anticiper.

En sus de ces sanctions civiles, le propriétaire s'expose également à des amendes administratives. Une amende de 1 500 euros peut être infligée pour un premier manquement, et en cas de récidive, ce montant peut atteindre 3 000 euros.

Dans certains cas, le locataire peut demander la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur, notamment si l'absence de DPE l'a induit en erreur sur une qualité substantielle du logement. Bien que plus rares, des sanctions pénales peuvent également être envisagées.

Le bailleur peut ainsi être sanctionné par la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes)et encourir une amende de 300 000 euros ainsi qu'une peine de deux ans d'emprisonnement.

Sanctions en cas de non-remise du DPE lors d'une vente

L'absence de remise du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) lors d'une transaction immobilière constitue une situation peu fréquente. En effet, le rôle du notaire dans le cadre de la transaction immobilière rend cette omission improbable, bien que possible.

Le notaire, en sa qualité d'officier public, a la responsabilité de s'assurer que l'ensemble des documents requis pour la vente, y compris le DPE, est présent. Il doit vérifier la présence et la validité du DPE avant de procéder à la signature de l'acte authentique de vente.

Dans le cas où un notaire procéderait à la vente sans s'assurer de la présence du DPE, il engagerait sa responsabilité professionnelle. Il pourrait être poursuivi pour manquement à ses obligations et faire l'objet de sanctions disciplinaires de la part de la Chambre des Notaires.

Bien que la jurisprudence soit rare à ce sujet, l'absence de DPE pourrait théoriquement entraîner la nullité de la vente. En effet, le DPE est considéré comme un élément essentiel du contrat de vente, et son absence pourrait être assimilée à un vice du consentement.

L'acheteur pourrait réclamer des dommages et intérêts s'il prouve un préjudice lié à l'absence du DPE, tel que des factures d'énergie nettement plus élevées que celles anticipées.

Le vendeur demeure tenu de fournir le DPE même après la vente. À défaut, l'acheteur pourrait solliciter du juge l'ordonnance de réalisation du diagnostic aux frais du vendeur.

Quelles sont les sanctions applicables au propriétaire, à l'agence ou au diagnostiqueur en cas de DPE erroné ou falsifié ?

Un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) incorrect ou falsifié peut entraîner des sanctions sévères pour les parties concernées, à savoir les propriétaires, les agences immobilières et les diagnostiqueurs. La nature et l'ampleur de ces sanctions sont déterminées par la gravité de l'erreur, l'éventuelle intention frauduleuse, ainsi que les répercussions sur l'acheteur ou le locataire.

Sanctions pour les propriétaires :

• Résiliation de la vente ou du bail : En présence d'un DPE incorrect, l'acquéreur ou le locataire est en droit de solliciter la résiliation du contrat pour vice du consentement (article 1130 du Code civil). Cette mesure est particulièrement pertinente lorsque l'erreur concerne une caractéristique essentielle du bien, telle que sa performance énergétique.

• Indemnisation : Le propriétaire peut être tenu de verser des dommages et intérêts afin de compenser le préjudice subi par l'acquéreur ou le locataire (article 1240 du Code civil).

• Sanctions pénales : En cas de falsification délibérée du DPE, le propriétaire peut faire l'objet de poursuites pour escroquerie (article 313-1 du Code pénal), encourant une peine d'emprisonnement de 5 ans et une amende de 375 000 euros.

Sanctions pour les agences immobilières :

• Responsabilité civile professionnelle : L'agence peut être tenue responsable sur le plan civil professionnel si elle a contribué à la diffusion d'un DPE incorrect (article 1992 du Code civil).

• Sanctions disciplinaires : L'agence peut être soumise à des sanctions disciplinaires par les instances professionnelles, pouvant aller jusqu'au retrait de la carte professionnelle.

• Sanctions administratives : Conformément à l'article L121-2 du Code de la consommation, une amende administrative pouvant atteindre 300 000 euros peut être imposée aux personnes morales en cas de pratiques commerciales trompeuses.

Sanctions pour les diagnostiqueurs :

• Responsabilité civile professionnelle : Le diagnostiqueur est tenu de sa responsabilité civile professionnelle en cas d'erreur ou de négligence dans l'exécution du DPE.

• Sanctions pénales : En cas de falsification délibérée, le diagnostiqueur peut être poursuivi pour faux et usage de faux (article 441-1 du Code pénal), encourant une peine d'emprisonnement de trois ans et une amende de 45 000 euros.

• Sanctions professionnelles : Le diagnostiqueur peut être sujet à une révocation de sa certification, conformément à l'arrêté du 2 juillet 2018 qui établit les critères de certification des opérateurs de diagnostic technique.

Jurisprudences :

Un bien immobilier situé en Normandie, initialement classé G, a été reclassé en D suite à un second diagnostic erroné. La cour d'appel de Rouen, le 28 août 2024 (n° 23/01268), a condamné le vendeur, le diagnostiqueur et l'agence immobilière à verser 61 000 euros de dommages et intérêts aux acquéreurs en raison de la fourniture d'un diagnostic énergétique incorrect. Ce cas illustre la responsabilité engagée des différents acteurs lorsque la précision d'un DPE influence la décision d'achat.

Par ailleurs, une autre affaire examinée par la Cour de cassation, 3e chambre civile, le 9 juillet 2020 (n° 1917516), concerne un diagnostiqueur condamné à verser 40 000 euros de dommages et intérêts pour avoir fourni un DPE incorrect. Dans ce cas, les vendeurs ont été exonérés de toute responsabilité, le DPE n'ayant pas de valeur contractuelle à leurs yeux. Cependant, le diagnostiqueur, ayant fourni des informations inexactes, a été tenu de supporter l'entière responsabilité du préjudice causé.

Résumé des points clés

• Absence d'affichage du DPE dans les annonces : sanctions financières pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

• En cas de non-remise du DPE lors d'une location : possibilité d'annulation du bail, réduction du loyer, et imposition d'amendes pouvant atteindre 3 000 euros.

• En cas de non-remise du DPE lors d'une vente : possibilité d'annulation de la transaction ou d'indemnisation financière.

• Un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) incorrect ou falsifié peut entraîner des sanctions financières substantielles, des dommages et intérêts, ainsi que des peines potentielles pour fraude.